IMT em Portugal: Tudo o Que Precisa Saber Sobre o Imposto na Compra de Imóveis

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é uma taxa obrigatória que se aplica a quem compra um imóvel em Portugal. Este imposto incide sobre a transferência de propriedade de imóveis e é pago no momento da escritura pública.

Neste guia, vamos explicar o que é o IMT, como é calculado, quais os documentos necessários para consultar o seu valor, e as isenções aplicáveis.

O que é o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)?

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é cobrado sempre que ocorre uma transação onerosa de um imóvel, ou seja, quando existe uma compra e venda de propriedade em Portugal. O imposto é calculado com base no valor de venda do imóvel ou no valor patrimonial tributário (VPT), conforme o que for mais elevado.

Este imposto é uma das maiores despesas associadas à compra de um imóvel, juntamente com a escritura e o registo predial. O IMT é pago apenas uma vez, na altura em que se adquire o imóvel, sendo calculado de forma progressiva, ou seja, quanto maior for o valor do imóvel, maior será a taxa de IMT aplicada.

Para mais informações sobre o IMT, pode consultar o Portal das Finanças.

Como é calculado o IMT?

O valor do IMT é calculado de acordo com o tipo de imóvel (habitação própria, arrendamento ou outros tipos de propriedades), a sua localização (continental ou nas ilhas) e o valor da transação ou o valor patrimonial tributário (VPT), consoante o que for mais alto.

As taxas variam entre 0% e 8%, dependendo do tipo de imóvel:

• Imóveis destinados a habitação própria e permanente: Isento até ao valor de 97.064€ (2024). A partir desse valor, aplicam-se taxas progressivas que vão até 7,5%.
• Outros tipos de imóveis residenciais (segunda habitação, imóveis para arrendamento): As taxas vão até 6%.
• Imóveis rústicos: São taxados a uma taxa fixa de 5%.
• Outros prédios urbanos e terrenos para construção: A taxa máxima aplicável pode chegar a 6,5%.
• Imóveis localizados em território offshore: Taxados à taxa única de 10%.

Por exemplo, se adquirir um imóvel para habitação própria permanente com um valor de 200.000€, aplicam-se diferentes escalões de IMT a cada parte do valor até ser calculado o imposto total devido. É importante utilizar uma calculadora de IMT, como a disponibilizada no Portal das Finanças, para saber exatamente quanto terá de pagar.

Quem deve pagar o IMT?

O IMT é pago pelo comprador do imóvel antes de proceder à escritura pública. O pagamento é obrigatório e sem ele, a escritura não pode ser concluída.

Assim, todos os compradores de imóveis, quer sejam particulares ou empresas, devem pagar o IMT no momento da aquisição de propriedade.

No caso de compra em regime de permuta, onde existe uma troca de imóveis, o IMT é pago sobre o valor do imóvel de maior valor. Já nas heranças, o IMT não se aplica, mas sim o imposto de selo sobre as transmissões gratuitas de bens.

Quais os documentos e requisitos para consultar o IMT?

Para consultar e calcular o valor do IMT a pagar, são necessários alguns documentos e informações essenciais:

• Documento de identificação: Pode ser o Cartão de Cidadão ou Passaporte do comprador.
• Número de Identificação Fiscal (NIF): Necessário para identificar o contribuinte no sistema fiscal.
• Certidão predial ou número de identificação do imóvel, que pode ser consultado no registo predial.
• Valor da compra ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, obtido na caderneta predial.

Estes documentos e dados são necessários para preencher a Declaração de IMT e proceder ao pagamento do imposto. Pode consultar o valor e submeter a declaração diretamente no Portal das Finanças.

Onde pagar o IMT?

O pagamento do IMT pode ser feito de forma prática e simples, através de diversos canais:

• Portal das Finanças: O método mais comum é através do Portal das FinançasAo submeter a declaração de IMT, o portal gera a referência multibanco para o pagamento, que pode ser feito online ou em qualquer caixa multibanco.
• Serviços de Finanças: Também é possível pagar o IMT presencialmente em qualquer repartição de finanças.
• Balcão do Notário ou Casa Pronta: Algumas transações imobiliárias podem ser concluídas diretamente em balcões do notário ou serviços Casa Pronta, onde o IMT é pago no ato.

Certifique-se de que o pagamento é feito antes da assinatura da escritura pública, para evitar atrasos ou problemas na conclusão do processo de compra.

Existe isenção do IMT?

Sim, existem situações em que o IMT pode ser isento ou reduzido. Algumas das isenções mais comuns são:

• Habitação própria e permanente: Como já referido, imóveis destinados a habitação própria e permanente são isentos de IMT até ao valor de 97.064€ (em 2024). Acima desse valor, aplicam-se as taxas normais.
• Imóveis adquiridos por autarquias ou pelo Estado: Transações em que o Estado ou as autarquias são os compradores podem estar isentas de IMT.
• Prédios para reabilitação urbana: Imóveis situados em áreas de reabilitação urbana podem beneficiar de isenção ou redução do IMT, desde que o objetivo seja a renovação do edifício.

Quando pagar o IMT?

O IMT deve ser pago antes de se proceder à escritura de compra e venda do imóvel. Geralmente, o pagamento é feito logo após o contrato-promessa de compra e venda, e antes da assinatura da escritura, de forma a que todos os trâmites legais estejam cumpridos.

Se o IMT não for pago dentro do prazo estipulado, o comprador pode enfrentar multas e sanções, e o processo de compra pode ser atrasado.

Como obter o comprovativo de pagamento do IMT?

Depois de pagar o IMT, o contribuinte deve obter um comprovativo de pagamento, que serve como prova de que o imposto foi liquidado. Este comprovativo é essencial para proceder à escritura de compra e venda do imóvel.

Se o pagamento for feito online, o comprovativo pode ser obtido no Portal das Finanças. Caso o pagamento tenha sido feito presencialmente, o serviço de finanças emite o comprovativo no momento do pagamento.

Quais as consequências de não pagar o IMT?

O não pagamento do IMT dentro dos prazos estabelecidos pode resultar em coimas e juros de mora, tal como acontece com outros impostos. Além disso, o comprador não poderá proceder à escritura do imóvel até que o imposto seja liquidado.

Em casos extremos, o incumprimento do pagamento de IMT pode levar à anulação do contrato de compra e venda ou à penhora do imóvel por parte da Autoridade Tributária.

Conclusão

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é uma componente essencial na compra de imóveis em Portugal. Entender como este imposto é calculado, os documentos necessários e as isenções disponíveis pode ajudar a planear melhor a sua transação imobiliária e evitar surpresas.

Se está a pensar adquirir um imóvel, certifique-se de que está bem informado sobre o IMT e prepare-se para o pagamento antes da assinatura da escritura.

Para mais informações sobre o IMT e outras obrigações fiscais relacionadas com a compra de imóveis, consulte oPortal das Finanças ou procure aconselhamento especializado junto de um contabilista.